La nueva ley de vivienda 12/2023 entró en vigor el pasado 26 de mayo de 2023 y tiene por objeto regular las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con la vivienda y, en particular, el derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada y al disfrute de la misma en condiciones asequibles.
¿Quién se considera GRAN TENEDOR?
Un gran tenedor es la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. En el caso de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.
Las administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar zonas de mercado residencial tensionado a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda, en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insufuciente de vivienda para la población.
La vigencia inicial de mercado residencial tensionado será de 3 años, pudiendo prorrogarse anualmente cuando subsistan las circunstancias que motivaron la declaración.
En dicha ley se define también qué se entiende por vivienda protegida; vivienda social, vivienda protegida de precio limitado y vivienda asequible incentivada.
Régimen general de derecho de información básica en la ley de vivienda
Son derechos de las personas demandantes, adquirentes o arrendatarias de vivienda:
- Los reconocidos en el testo refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementararias, aprobado por RD Legislativo 1/2007, y en la legislación autónomica aplicable.
- El de recibir información de forma que sea completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible, sobre las características de las viviendas, sus servicios e instalaciones y las condiciones jurídicas y económicas de su adquisición, arrendamiento, cesión o uso.
- Todos los agentes que, operando en el sector de la edificicación y la rehabilitación de viviendas y la prestación de servicios inmobiliarios, deben cumplir en su actividad el deber de información completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible quedando sujeta la publicidad con prohibición, en particular, de cualesquiera actos publicitarios con información insuficiente, deficiente o engañosa.
Información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda
La persona interesada en la compra o arrendamiento de vivienda podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, la siguiente información, en formato accesible y en soporte duradero, acerca de las condiciones de la operación y de las características de la referida vivienda y del edificio en el que se encuentra:
- Identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o juríidica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación en la operación.
- Condiciones económicas de la operación: precio total y conceptos en éste incluidos, así como las condiciones de financiación o pago que, en su caso, pudieran establecerse.
- Características esenciales de la vivienda y del edificio, entre ellas:
- Certificado o cédula de habitabilidad.
- Acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda.
- Antigüedad del edificio y, en su caso, de las principales reformas o actuaciones realizadas sobre el mismo.
- Servicios e instalaciones de que dispone la vivienda, tanto individuales como comunes.
- Certificado de eficiencia energética de la vivienda.
- Condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio.
- Estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda
- Información jurídica del inmueble: la identificación registral de la finca, con la referencia de las cargas, grávamenes y afecciones de cualquier naturaleza, y la cuota de participación fijada en el título de propiedad.
- En el caso de tratarse de vivienda protegida, indicación expresa de tal circunstancia y de la sujeción al régimen legal de protección que le sea aplicable.
- Cualquier otra información que pueda ser relevante para la persona interesada en la compra o arrendamiento de la vivienda, incluyendo los aspectos de carácter territorial, urbanístico, físico-técnico, de protección patrimonial, o administrativo relacionados con la misma.
Cuando la vivienda que vaya a ser objeto de arrendamiento como vivienda habitual se encuentre ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, el propietario y, en su caso, la persona que intervenga en la intermediación en la operación deberá indicar tal circunstancia e informar, con cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, así como el valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler que resulte de aplicación.
Contratos de arrendamiento de vivienda habitual
En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual celebrados a partir de la entrada en vigor de la Leu 12/2023, en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria (primeros cinco años del contrato), o el periodo de prórroga tácita (tres años), podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario:
Una PRÓRROGA EXTRAORDINARIA por un período máximo de 1 año.l Requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de VULNERABILIDAD social y económica y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un GRAN TENEDOR de vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.
Una PRÓRROGA EXTRAORDINARIA por plazos anuales, por un período máximo de 3 años en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, en los que el inmueble se ubique en una ZONA DE MERCADO TENSIONADO. Deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador (independientemente de la situación económica del arrendatario), salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes o se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento.
- Los GASTOS DE GESTIÓN INMOBILIARIA Y LOS DE FORMALIZACIÓN DEL CONTRATO serán a cargo del arrendador, sin distinguir entre persona física o jurídica.
- Se limita el PRECIO DE LA RENTA de los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda cuando el inmueble esté ubicado en una ZONA DE MERCADO RESIDENCIAL TENSIONADO.
En general, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la clásula de actualización anual de la renta del contrato anterior.
Únicamente podrá incrementarse, más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualizaicón anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10% sobre la última renta que hubiese estado vigente en los últimos cinco años de la misma vivienda, cuando se acredito alguno de los siguientes supuestos:
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- Cuando la vivienda hubiera sido objeto de determinada actuación de rehabilitación que suponga un ahorro de energía primaria no renovable del 30%.
- Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un período de 10 o más años.
Se mantiene la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda del 2% en aquellos contratos que tengan que revisarse hasta el 31 de diciembre de 2023 y regula una nueva limitación del 3% en determinados supuestos:
Contrato de arrendamiento cuya renta deba ser actualizada dentro del período comprendido entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024.
Administradores de fincas
Son administradores de fincas las personas físicas que se dedican de forma habitual y retribuida a prestar servicios de administración y asesoramiento a los titulares de bienes inmuebles y a las comunidades de propietarios de viviendas.
Los administradores de fincas, para ejercer su actividad, deben tener la capacitación profesional requerida y deben cumplir las condiciones legales y reglamentarias que les sean exigibles.
En el desarrollo de su actividad profesional, deben actuar con eficacia, diligencia, responsabilidad e independencia profesionales, con sujeción a la legalidad vigente y a los códigos éticos establecidos en el sector, con especial consideración hacia la protección de los derechos de los consumidores establecidos por las comunidades autónomas y en esta Ley.
Para garantizar los derechos de los consumidores, los administradores de fincas deben suscribir un seguro de responsabilidad civil, pudiendo hacerlo directa o colectivamente.
Si están interesados en ampliar la información pueden contactar con nuestro despacho.
